房產(chǎn)過戶無家可歸耄耋老人訴討居住權(quán)

□法治日報全媒體記者　　羅莎莎

□法治日報全媒體通訊員 徐曄樺 古林

家住江蘇省南通市開發(fā)區(qū)的王老太已86歲高齡，一直在家安享晚年的她最近卻遇到了煩心事。因養(yǎng)老房產(chǎn)被過戶給孫女，老人無法回家，一怒之下，老人把兒子、兒媳及孫女一起告上了法院。

2008年7月，因舊房拆遷，王老太與兩個兒子、兒媳及女兒共同簽訂了一份協(xié)議書，約定由小兒子陸先生、兒媳施女士購買一套拆遷安置房供王老太夫妻居住至百年。隨后，陸先生和施女士以王老太的名義購買了一套位于某小區(qū)四樓的住房，而陸先生和施女士則住在同小區(qū)另一棟二樓。2019年7月，王老太的老伴去世，王老太在女兒家居住了一段時間，回來后施女士讓王老太搬至其家居住，搬進去沒多久王老太卻發(fā)現(xiàn)自己原來居住的四樓房子因門鎖被換無法進入。

原來，2018年，陸先生和施女士因感情不和協(xié)議離婚，約定雙方共有的該小區(qū)二樓住宅歸施女士所有，而王老太名下拆遷所得的該小區(qū)四樓房屋已于2010年被過戶給孫女小陸。無奈之下，王老太將兒子陸先生、兒媳施女士及孫女小陸起訴到南通市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，訴求法院判決對其原住四樓住宅享受居住權(quán)。

法庭上，被告陸先生同意王老太提出的訴訟請求，認為案涉房產(chǎn)是父母的拆遷安置房，且有協(xié)議約定給父母居住到老。被告施女士辯稱，案涉房屋已過戶至第三人名下，第三人沒有參與協(xié)議的簽訂，在辦理過戶時沒有設定提供原告居住的義務，請求駁回原告的訴請。第三人小陸則辯稱，原告目前有兩兒一女，均能給原告提供居住義務，暫不需要其負擔贍養(yǎng)義務，同時她沒有參與案涉協(xié)議的簽訂，取得案涉房屋所有權(quán)系雙方自愿過戶的，并沒有約定需負擔提供原告居住的義務，請求駁回原告的訴訟請求。

法院經(jīng)審理認為，根據(jù)法不溯及既往及居住權(quán)自登記時設立的規(guī)定，原告王老太與子女訂立協(xié)議的時間在民法典施行前，協(xié)議書是王老太享有對拆遷安置房屋享有居住權(quán)益的約定，并非法律定義上的“居住權(quán)”，故不能確認王老太對案涉房屋享有居住權(quán)。

但根據(jù)協(xié)議約定及王老太在房屋內(nèi)居住多年的事實，法院認為，原告已至耄耋之年，處分掉唯一住房后現(xiàn)無任何不動產(chǎn)，遵從公序良俗及協(xié)議書中其女兒“按農(nóng)村風俗習慣未分得甲方財產(chǎn)”的約定，原告自身不可能愿意在女兒家終老，更不應該居無定所地孤獨老去。案涉房屋對原告而言是其視為養(yǎng)老送終的歸屬之地。如果老人家出于維護家庭穩(wěn)定，提前將老房拆遷所得的唯一住房處置給親人，最終卻落得無房可住，這有悖于平等、公正及尊老等社會主義核心價值觀，不宜支持和倡導。因此，王老太享有對案涉房屋的居住權(quán)益，以滿足生活居住的需要，且該權(quán)益具有排他性。陸先生、施女士均有義務向王老太交付房屋供其居住到老。

綜上，法院認為該房屋所有權(quán)系繼受取得，王老太終身享有居住權(quán)益，一審判決兩被告和第三人在本判決生效后15日內(nèi)將案涉房產(chǎn)交付給原告王老太居住。

因繼受取得房屋終身享受居住權(quán)益

“我國民法典明確規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設立居住權(quán)的，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設立?！痹摪赋修k法官施永華介紹說，居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設施，所享有的占用、使用的權(quán)利，是一種獨立的用益物權(quán)。居住權(quán)具有物權(quán)對世性、絕對性、直接支配性等特征。

本案中，王老太與子女在2008年訂立有協(xié)議，約定由陸先生、施女士購買拆遷安置房供其居住直至終老。陸先生、施女士購置了案涉房屋，王老太也在其中居住多年。根據(jù)法不溯及既往及居住權(quán)自登記時設立的規(guī)定，不能確認協(xié)議約定的即為法律規(guī)定的居住權(quán)。但依據(jù)協(xié)議內(nèi)容及王老太夫婦長期居住的事實，應保障王老太享有繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住的權(quán)益。

此外，案涉協(xié)議書約定了房屋的戶型、居住條件和居住期限，結(jié)合王老太夫婦長期單獨居住及丈夫在房內(nèi)終老的事實可以認定，王老太對案涉房屋享有的居住權(quán)益是獨立的、排他的。被告陸先生、施女士作為案涉協(xié)議的簽訂人和義務人，第三人小陸作為案涉房屋所有權(quán)人，有義務將案涉房屋交付給原告王老太居住。

“民法典關于居住權(quán)的立法目的之一，是為充分發(fā)揮居住權(quán)扶弱施惠的社會保障功能，保護弱勢群體的居住權(quán)益。”施永華表示，本案判決雖未確認王老太對案涉房屋享有居住權(quán)，但從保護老年人權(quán)益出發(fā)，確認王老太對案涉房屋享有居住的權(quán)益，這既是考慮了老人落葉歸根的思想，保障了其老有所居的權(quán)益，也體現(xiàn)了我國社會主義核心價值觀中平等、公正、尊老的價值理念。

（轉(zhuǎn)載自法治網(wǎng)，來源：法治日報—法制網(wǎng)）

----------------------

咨詢方式：

北京德恒律師事務所顧問團隊

咨詢電話：何律師68597810、黃律師68597812；

服務時間：每周五下午14:00-17:00