在法院的執(zhí)行案件中，執(zhí)行法官主要任務就是查控被執(zhí)行人名下的財產，及時兌現申請執(zhí)行人的勝訴權益。司法實踐中，查控房屋是常見的方式之一，然而有時卻會碰到不動產登記簿權利人與實際權利人不一致的情況。有的是案外人主張登記在被執(zhí)行人名下房屋歸自己所有，申請排除強制執(zhí)行，有的則是申請人主張登記在第三人名下房屋為被執(zhí)行人所有，要求法院強制執(zhí)行。

那么，如果房產登記名實不符，法院在實踐中是如何考量和執(zhí)行的？本期【你問我答】，由北京市房山區(qū)人民法院的法官為大家解讀其中的法律規(guī)定。

問：被執(zhí)行人購買的尚在開發(fā)商名下的預售商品房，能否采取強制措施？

答：商品房買賣通常需要依次經歷以下六個階段：房屋在建、取得預售許可證、網簽備案或預告登記、房屋竣工、房屋權屬初始登記即開發(fā)商確權登記、業(yè)主所有權轉移登記。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》），下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。

雖然預查封的房屋所有權尚不屬于被執(zhí)行人，但是被執(zhí)行人享有的并非是一般的債權請求權，而是物權期待權，即能夠期待在支付購房款后取得房屋產權證。對于預查封是否等同于查封的問題，最高人民法院曾在判決中指出，只有房屋完成本登記，被執(zhí)行人取得物權，預查封轉為正式查封后，才能進行拍賣、變賣、折價。這也說明，預查封房屋是否最終歸屬于被執(zhí)行人還存在不確定性，只有在預查封轉為查封的前提下，法院才可以處置。

問：被執(zhí)行人因繼承、生效判決等方式取得房屋所有權但尚未辦理移轉登記，能否強制執(zhí)行？

答：根據民法典規(guī)定，物權可以通過法定繼承、生效法律文書、征收等法律行為之外的事實因素發(fā)生變動。此種物權變動方式統(tǒng)稱為非基于法律行為的物權變動，此時，即使未辦理登記，也取得不動產所有權。

例如，在離婚訴訟中，法院將登記在男方名下的房屋判歸女方，判決生效后，雙方一直未辦理房屋產權過戶登記手續(xù)。后女方因債務糾紛被債權人申請強制執(zhí)行，此時該房屋根據《通知》第8條的規(guī)定，法院在向登記部門提交被執(zhí)行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書后，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續(xù)，法院就可以辦理查封登記。

問：案外人借名買房，能否強制執(zhí)行？

答：借名買房，顧名思義就是借他人的名義買房，借名人實際出資，但房屋登記在出借人名下。

在此情形下，需要審查借名買房的合同是否有效，如果案外人是基于逃避債務、規(guī)避稅收、違規(guī)購買政策性保障住房等違法原因借名買房，存在損害國家利益或社會公共利益的情形，借名買房行為會被認定為無效，此時，案外人不能排除強制執(zhí)行。案外人與被執(zhí)行人之間的糾紛，可以通過另行起訴的方式要求返還購房款，賠償損失。

如果合同認定為有效，則需要審查案外人是否是真實權利人。法院會綜合考慮購房款的支付、占用使用期間物業(yè)水電費的繳納等因素，來確定案外人是否享有實際權利。

問：房產登記在被執(zhí)行人名下但屬于夫妻共有，能否查封處置？

答：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編解釋（一）》規(guī)定，由一方婚前承租，婚后用共同財產購買的房屋，登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。同時，一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下，除離婚時雙方另有規(guī)定，原則上可以認定該不動產歸登記一方，但是，雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分，應認定為夫妻共同財產。據此可以看出，登記不是判斷房屋是否屬于夫妻共同財產的唯一標準，還要看實際是否夫妻共同出資以及夫妻之間的真實約定。

對于夫妻共同財產，根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第12條，對被執(zhí)行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結。共有人對此不能提出異議，但可以提出協議分割或者析產訴訟來確定被執(zhí)行人享有的份額，同時需要注意的是，共有人僅享有提起析產訴訟的權利，這并不妨礙法院執(zhí)行的進程，即夫妻共有房產在無法分割的情況下法院可以不用析產直接執(zhí)行，執(zhí)行的份額，按照被執(zhí)行人的出資額來確定，無法確定的，等額均分，執(zhí)行二分之一份額。

（法治日報訊?記者徐偉倫，法治日報通訊員 張曉婷，來源：法治網）

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