中介潛逃租客騰房 合同解除退款賠償

法治日?qǐng)?bào)全媒體記者徐偉倫 通訊員徐碩

通過(guò)中介公司租房，但是還沒(méi)住多久卻被中介公司以未收到租金為由要求搬出，原來(lái)是該公司中介人員私收租金后攜款潛逃所致。近日，北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)此案作出終審判決，確認(rèn)雙方合同已經(jīng)解除，中介公司須返還租金等費(fèi)用并支付違約金。

2019年10月，小李通過(guò)某中介公司租房，業(yè)務(wù)員小姜負(fù)責(zé)為小李提供服務(wù)。小李與中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，承租位于北京市海淀區(qū)的一處房屋，月租金為5000元。根據(jù)合同約定，小李應(yīng)將租金直接匯入中介公司的租金賬戶(hù)或到中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)部付款，如果因小李的原因不能將租金直接存入租金賬戶(hù)時(shí)，小李可委托中介公司代交租金，由中介公司將租金存入租金賬戶(hù)。

合同簽訂當(dāng)日，小李通過(guò)微信向小姜支付了合同約定的3個(gè)月的房租、押金和中介費(fèi)，小姜向小李出具了蓋有中介公司印章的收據(jù)，并且把房子的鑰匙也給了小李，小李順利入住。

然而沒(méi)多久，中介公司以小李未支付房租為由，要求小李從房屋搬出。因協(xié)商未果，小李于2019年11月9日搬離房屋，但中介公司始終拒絕退還租金。為此，小李提起訴訟，要求解除前述《房屋租賃合同》，中介公司返還房租、押金和中介費(fèi)。

庭審中，中介公司認(rèn)可與小李存在房屋租賃合同，但主張業(yè)務(wù)員小姜僅在公司工作了1個(gè)月左右，收了客戶(hù)錢(qián)后沒(méi)有交給公司，現(xiàn)已攜款潛逃。中介公司稱(chēng)，小李租房的價(jià)格明顯偏低，小李也沒(méi)有按照約定的方式付款，所以不同意退款。

對(duì)此，一審法院認(rèn)為，小姜系中介公司員工，小李將房租交給小姜未違反合同約定，中介公司未依約交付房屋，小李有權(quán)解除合同。最終，一審法院確認(rèn)合同解除，判令中介公司返還租金等費(fèi)用并支付違約金。中介公司不服一審判決，向北京一中院提起上訴。

北京一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，中介公司與小李簽訂合同，合同中對(duì)租金數(shù)額、支付方式等約定明確，且中介公司是專(zhuān)業(yè)的房屋行紀(jì)機(jī)構(gòu)，中介公司主張小李應(yīng)察覺(jué)交易存在異常的主張不能成立。簽訂合同時(shí)，小姜是中介公司的員工，合同上蓋有中介公司的公章，小李為履行合同約定的付款義務(wù)而向小姜支付款項(xiàng)具有事實(shí)基礎(chǔ)，亦具合理因素，小姜是否將款項(xiàng)交給中介公司與小李無(wú)關(guān)。小李已依約支付款項(xiàng)，中介公司收回房屋后未再向小李提供出租房屋構(gòu)成違約，一審判決《房屋租賃合同》解除以及判令中介公司返還已付費(fèi)用并支付違約金并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，北京一中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

中介公司應(yīng)明確付款方式加強(qiáng)風(fēng)控管理

法官庭后表示，通過(guò)中介公司租房是常見(jiàn)的租房方式，租客可以通過(guò)中介公司與房東形成租賃合同，也可以直接從中介公司處租賃中介公司從房東處租來(lái)的房屋。在租客與中介公司直接簽訂租賃合同的情況下，中介公司向租客收取租金、押金、中介費(fèi)等費(fèi)用，并向租客提供能夠正常使用的房屋。

雖然合同的一方簽訂主體是中介公司，但簽訂合同的具體協(xié)商、溝通以及合同簽訂后如何付款、交房等具體過(guò)程，則是由租客與中介公司的業(yè)務(wù)人員完成。對(duì)于租客而言，中介公司的業(yè)務(wù)員與中介公司是同一個(gè)主體，因此，中介公司應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)員的行為負(fù)責(zé)。此時(shí)，租客即使沒(méi)有按照合同的約定將款項(xiàng)付至指定賬戶(hù)，也不能當(dāng)然免除中介公司的相應(yīng)責(zé)任，而應(yīng)根據(jù)租客的行為與中介公司業(yè)務(wù)員的行為之間的關(guān)聯(lián)，判斷雙方的責(zé)任。

法官提醒，中介公司招錄業(yè)務(wù)員時(shí)，除核查應(yīng)聘人員的教育背景、業(yè)務(wù)能力、工作經(jīng)歷等信息外，還應(yīng)注重對(duì)業(yè)務(wù)員個(gè)人履歷、信用能力的考察，并且考慮在業(yè)務(wù)員出現(xiàn)欺詐客戶(hù)、攜款潛逃等道德風(fēng)險(xiǎn)甚至違法犯罪時(shí)如何保護(hù)客戶(hù)和自身的權(quán)益。同時(shí)，中介公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和員工的管理，明確要求合同簽訂地點(diǎn)、付款地點(diǎn)和方式等交易行為，規(guī)范公司公章、合同專(zhuān)用章等印章的使用，避免公司員工利用管理漏洞損害客戶(hù)和公司利益。本案中，如果中介公司在合同中清楚明白地表示款項(xiàng)不得向公司員工個(gè)人支付或者變更付款方式需要另行簽字蓋章，并加強(qiáng)對(duì)公司員工的管理，就能盡量避免被員工鉆空子攜款潛逃，也能減少租客的損失。

租客在簽訂合同前要確認(rèn)中介公司是否取得房東允許出租房屋的授權(quán)，關(guān)注租賃合同的內(nèi)容，特別應(yīng)重視房屋地點(diǎn)、房屋狀態(tài)、屋內(nèi)設(shè)施、款項(xiàng)支付方式、違約責(zé)任等重要條款，在履行合同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)并遵守合同的約定，不要因?yàn)榕侣闊┒雎詫?duì)合同中約定的房屋以及屋內(nèi)設(shè)施的檢查和清點(diǎn)，避免在租住期間或退租時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。

（轉(zhuǎn)載自法治網(wǎng)，來(lái)源：法治日?qǐng)?bào)）

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