二手房往往因價格實惠受到不少購房者的青睞，特別是碰到那些急需用錢的賣家，還可以壓壓價，非常劃算。王某在河南省鞏義市區(qū)看中一套二手房后，很快全額支付了86萬元的購房款，房屋過戶登記手續(xù)也順利完成，但5個月后獲知的一條信息讓她把賣方訴至法院。

“這套房子原來的女主人在房間內(nèi)自殺。”聽到鄰居無意中說起房屋過去的情況，王某感到后怕，但房款已經(jīng)全額支付，而且完成了過戶，這該怎么辦呢？

房屋過戶后發(fā)現(xiàn)是“兇宅”

2021年5月31日，王某與李某、崔某夫婦簽訂房屋買賣合同，約定以86萬元的價格購買李某、崔某共同所有的位于鞏義市區(qū)的一套房產(chǎn)。同年7月初，雙方順利完成房屋過戶登記手續(xù)，王某取得不動產(chǎn)登記證書。

2021年10月初，王某聽聞崔某前妻馬某于10年前在涉案房屋內(nèi)自殺身亡?！拔屹I到的是‘兇宅’，今后怎么能安心住下去？李某、崔某夫婦隱瞞該事實，構(gòu)成欺詐?！鳖H受困擾的王某向鞏義市人民法院提起民事訴訟，請求撤銷與李某、崔某夫婦的房屋買賣合同，退還所支付的全部購房款86萬元，并將房屋重新過戶到買賣前的李某名下。

李某、崔某夫婦辯稱，王某所訴基本事實屬實，但不構(gòu)成欺詐。

法院查明，2009年2月24日，崔某購買涉案房屋。2009年10月22日，崔某與馬某登記結(jié)婚，2010年5月28日，馬某在該房屋內(nèi)自殺（煤氣中毒）。崔某與李某登記結(jié)婚后，于2018年10月17日將該房屋變更登記在李某名下。崔某、李某共同將涉案房屋出售給王某時，未將涉案房屋中發(fā)生過人員自殺的事實告知王某。

法院審理認為，當事人在訂立合同過程中，應(yīng)當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關(guān)的重要信息。擇善而居，趨利避害，是一種樸素的傳統(tǒng)風(fēng)俗。房屋中曾發(fā)生過非正常死亡的事件，雖然并不影響房屋的實際使用價值，但對于普通民眾而言，該情形卻會對居住人的心理產(chǎn)生重大影響，足以對其作出是否購買房屋的真實意思造成影響。因此，出賣方負有向購房人如實披露、告知的義務(wù)。

本案中，被告李某、崔某未如實告知馬某在涉案房屋內(nèi)自殺的事實，使原告王某在違背真實意思的情況下簽訂并履行了房屋買賣合同，構(gòu)成欺詐，原告要求撤銷房屋買賣合同并要求返還購房款86萬元、協(xié)助過戶的主張，法院予以支持。

主審法官張瑞麗解釋說，在傳統(tǒng)民間文化中，“兇宅”屬物之瑕疵，會影響房屋的交換價值，公眾對于“兇宅”的避諱心理屬于公序良俗的范圍，故依據(jù)誠實信用原則及對傳統(tǒng)風(fēng)俗的尊重，出賣方對該信息故意隱瞞的，則構(gòu)成法律意義上的“不作為方式”的欺詐，雙方合同應(yīng)當予以撤銷。

如何避免買到“兇宅”

“法律上沒有‘兇宅’的定義，自然也沒有將該信息列為必須披露的信息項目。一般來講，‘兇宅’是指曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外等非自然原因死亡事件的房屋，但老人自然死亡、正常病亡等不包含在內(nèi)?！焙幽相嵏勐蓭熓聞?wù)所律師陳天鵬說，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，二手房因具有價格實惠、地理位置優(yōu)越、交通便利等特點，且交易成功后可以直接入住，市場持續(xù)處于火熱之中，但由于二手房交易涉及多個環(huán)節(jié)，隱含各種交易風(fēng)險，有的購房者買到“兇宅”后，在精神上承擔著巨大的壓力。

“買賣二手房時，購買方可向房屋中介、出售方詢問有無非正常死亡等相關(guān)情況，出售方應(yīng)遵循誠實信用原則，把房屋曾發(fā)生的諸如非正常死亡等影響個人購房的重要信息主動告知，避免可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險?！标愄禊i建議，買家在購買二手房時，可在合同中明確買賣條件，比如要求賣方保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡等可能導(dǎo)致買家心理不安的情況。這樣的約定，既可以督促賣方如實披露房屋信息，也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟時有據(jù)可依。

“不少二手房買賣都是通過房屋中介成交的，買家除要求房屋中介按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定，如實告知物業(yè)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，還可要求對所售房屋是否出現(xiàn)過非正常死亡等情況進行告知，并在合同中進行約定?！标愄禊i說。

二手房買賣應(yīng)做到誠實信用

“二手房買賣中容易出現(xiàn)糾紛，究其原因，是因買家和賣家的利益不一致。但只要本著誠信、公平的原則，就能避免糾紛，依法維護好買賣雙方的權(quán)益?！编嵵菔兄性瓍^(qū)房管局相關(guān)負責(zé)人說。

這位負責(zé)人坦言，買家在買二手房時，首先考慮的一定是房價，如果不考慮房價，就會去選擇購買新房，新房不存在非正常死亡等情況。有的二手房地理位置好，無論是結(jié)構(gòu)還是采光都很理想，但房價卻很便宜，購房者容易被眼前的誘惑所蒙蔽，以為撿了個大便宜。

“在傳統(tǒng)觀念里，房屋里死過人是十分不吉利的。有些房主為了順利出售房屋，在訂立合同時故意隱瞞房屋發(fā)生過非正常死亡事件的事實，又以較低的價格作為誘餌，買方在沒有查清事實的情況下貿(mào)然購房，事后得知事實真相后，往往會發(fā)生糾紛?！边@位負責(zé)人說，如賣房人故意隱瞞真相或虛構(gòu)事實，則違背了誠實信用原則，構(gòu)成欺詐，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。

“買賣雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思的體現(xiàn)，合法有效。房主在售房過程中故意隱瞞房屋內(nèi)曾有非正常死亡等情況，依據(jù)價值規(guī)律，房屋雖然在實物形態(tài)上沒有受損，但依據(jù)人們的現(xiàn)實觀念，房屋會因購買者避諱而貶值，因此房主主觀有過錯構(gòu)成侵權(quán)?！标愄禊i認為，為避免糾紛，房主要遵守誠實守信原則，如實告知房屋的非正常死亡等情況，買方在購買二手房時要主動詢問房屋的實際情況，切勿因為貪便宜而買到煩心的房子。

（來源：法治日報全媒體記者趙紅旗）

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